租铺要小心 ★接手转租店要小心 大家常常在一些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租的信息。
他们大都打着旺铺转租的旗号。
在选择转租店时，绝对不要被这类吸引人的文字迷惑，仔细想想，就不难发现：这家商店的买卖不容易做，经营者急于脱手。
小故事：有一位想门店经营的青年，经不住广告的魅惑，受让了一家书店。
事先几位朋友都劝他要慎重，他却孤注一掷。
结果一败涂地，后来才猛然醒悟，悔不该当初。
有些商店出售时看起来买卖红火，其实是虚火。
有一老板在某小区门口开办了一家建材店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打出了底价出售的招牌。
看到他买卖那样红火，一时间很多人纷纷求让。
几位老板甚至为这个实体门店争得不可开交。
经过激烈角逐，最后名花有主，底价出售事实上成了高价卖出，仅出售费的利益，就等于平常门店经营好几个月的价值。
毋庸置疑，吃大亏的当然是那些受让者。
当然，也有一部分实体门店，确实是店主迫于客观缘由才出售的。
但到底是虚火还是红火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。
假如你深谙这一行，有自己独到的经营思路，并有肯定的经济实力为后盾，那样可以受让商店，使濒临破产的商店死而复生，可能还真能抱个金娃娃呢。
接手转租店的需要注意的地方： (1)在和转租人谈判时，不要随便相信转租生活意以外的原因，贸然接手转租店是极危险的。
不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是由于经营失败而出售的。
(2)找出致使他们经营失败是什么原因，是行业缘由，还是经营失策等等。
假如你对接手这家商店感兴趣，就要通过实质调分数查询析，从中找出到底是什么原因对经营起了抑制用途。
缘由一定是存在的，通过我们的察看，走访他原来的职员、附近居民及同行，不难得到实质性的答案。
不查明真的致使转租的原因，不加以任何改进，以为接手就可经营，就指望商店带来收益，多半会重蹈其他人的覆辙。
假如真的找不到哪些原因，不如舍弃。
(3)假如你要整体接手积囤货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。
这类存货一定已不具备原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了实惠。
存货太多，既使流动资金降低，还大概全部砸在你的手里。
到时候极大概因贪图小实惠而吃大亏。
(4)假如你确定已经找到缘由，不管你改不改变原有些经营行业，你都需要在经营上重新定位。
当然，大家不可以说某一行业是亏损行业，某一行业是赚钱行业。
接手转租店更不是必然会亏，只须你擅长经营，在某种程度上，还是可以成功的。
★租铺谈判的需要注意的地方 在初步选定门店经营的地址后，还应作进一步的全方位考察，对有关的状况做肯定的调分数查询析后，方能决定是不是最后定点在这里。
这个时候，你可以从以下几个方面进行考察： 1、实体门店状况调查 小故事：小李子想经营一家书店，从其他人手里买下了一个实体门店。
这个面积达30平米的实体门店在一所高校附近，天天的客流量相当可观，价钱相对来讲还比较实惠，一共3万元。
小李子以为捡到了实惠，有点得意忘形。
他又花了二万多元装修，不久就隆重开张了。
一个月后，政府一纸《拆违公告书》让他半天没回过神来。
原来，上家通过内部关系得知实体门店早晚要拆，便来了个金蝉脱壳。
所以，在租买实体门店之前，必须要对实体门店的大背景状况作一番仔细的调查知道，以免上当被骗。
2、房东背景调查 刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄，非常想开家店为自己打工。
他叫上几个朋友，满大街探寻实体门店，后来还真的让他们找到几家挂着出售字样的实体门店，便迫不及待地与之谈判、出货定金甚至租金。
其实他的这种做法是极其草率的，比较容易带来一系列的后遗症。
为了门店经营成功，他们最好先从侧面打听到真的的房东(即产权所有者)，对其背景状况基本知道，感觉靠谱后再和他谈判。
一般最好直接与真的的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和目前的店主谈判也不迟。
还有一点非常重要，你一旦谈判成功，应该注意让房东把以前的出租人名字改成你的名字。
3、房租价格谈判 房租对每个门店经营的人来讲，是最敏锐而又最现实的内容。
说它敏锐，是由于它和钱挂钩，租金太高会叫你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好实体门店。
说它现实，是由于这是大家不能不面对的问题，除非你不门店经营，或者自己有实体门店。
而大部分状况下，大家都得租用实体门店，那样和房东讨价还价就不能不摆上门店经营的议事日程。
在与房东侃价前，你一个人心里第一要有一个谱，也就是先自定一个可以同意的最高价，这个价格需要是：你感觉自己有实力负担得起；在这个价格下，估计有钱可赚；向附近类似的店面打探一下，价格是不是基本一样。
在和房东谈判时，依据你设定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡后进行讨价还价，如此才能得到适当的价格。
4、在谈判中，缴付房租的方法也是一个非常重要的方面。
一般情况下，缴付房租有按月结算、按期缴付和一次性付清三种方法。
也有一些房东除去要支付固定的月租金外，还要依据你的经营情况推荐肯定的价值。
假如房东提到这一点，而你也想，双方要把它作为重点来谈判。
由于这其中有很多不确定的原因，处置不当，会引起争议。
付款的方法可以按月结算，如此能准时结算，以免拖久了增加计算困难程度，而且双方都会认可。
有些实体门店定下的是一年或两年的租金，假如你要续租，总是要按肯定的比率逐年递增。
这样的情况下最佳的付款方法是每半年或一年付款一次。
假如你有了新的实体门店或想停租时，就不会损失保证金。
还有些实体门店是长期租的，一租就是十年二十年。
对于这种实体门店，你要看了解了，不只要调查好政府规划与政策，还要预计这个实体门店未来的进步潜力。
由于从长远看，店面的房租总体是呈上升趋势的。
假如你有足够的资金，同时也看好这个实体门店，你可以一次性将房租付清。
5、其他条件 与房东谈判，除去谈租金外，还应该注意附加条件，这可以使你节省不少开支。
有不少实体门店出租，都需要支付押金，你在谈判时应尽可能说服房东免付押金。
一些黄金地段的实体门店押金一般非常高，虽然这钱最后还是你的，但假如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业人士来讲，这也是一个不小的包袱，假如谈得好，完全是大概卸掉的。
另外，你在租房前对实体门店现有状况应该知道了解，如装修情况、设施情况等，然后通过谈判，最好需要房东在出租前对店面进行基本的整修，拆除原有已经报废没办法用的设施，对实体门店的房顶、地板、墙壁尽可能作一些修理，添置水电设施等。
★不要让租金成心病 职员开销、水电费、电话费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，让门店经营创业人士头痛。
租金总是会占去月开销一半，所以，租金贵贱直接致使买卖成败。
商铺租金在一个老板心中地位特殊，几乎已成为创业人士考虑的非常重要的原因，但也绝不是是租金贵，买卖就必然会做砸。
也就是说，只须租金方面的开销不等同于整个买卖的全部支出，那样，这买卖还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的可能。
市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆的，所以，租金的多少也只不过一个相对的定义。
有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱；有人每月仅需开销2000元的铺面租金，却步履维艰。
买卖的成败绝不是租金多少说了算，创业人士要看的是性能价值比。
同样面积的铺面，淮海路上2万元是否要比上海某个不起眼的地方的2000元划算? 都说闻香识女性，好的商铺却未必要通过租金的贵贱来衡量。
那样，哪种商铺才称得上奇葩门店呢?这虽然是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺。
好商铺总是躲在租金后面，商铺好与不好不仅仅是由租金说了算。
一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，假如创业人士实力非凡，自然应该以高标准来需要自己。
那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市口，要么周围有着川流不息的消费群。
北京服装市场的一个小摊位可以几易其手租金却不断上升，有人甚至想每月出几万元来争取一个几平米的小摊。
如此的高价并不是事出无因：淮海路给了它环境，华亭服装市场给了它口碑，即便是再小的一个摊位，它也没不贵的道理。
但更不是说铺面租金越高就越值得租用，租金上也会让人做足了文章，到底这家铺面值不值得投资，创业人士需要睁大双眼看清才行。
有的商铺已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的租金价格已经相当不靠谱，就像股价浮在天上的股票，哪个碰都等于抱个炸弹在怀里。
其实，衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比，此外就需要看经营者自己是不是够聪明了。
有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每月1．35万元的铺面租金绝不是当地其他铺面可以望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。
★防止出租合同陷阱 在承租铺面时可能面临很多不可预测的原因，倘若出现这类原因而致使铺面没办法经营下去时，假如租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。
为防止这种陷阱，铺面租户应争取在铺面出租合同中载人下列条约：承租方在出现下列情形之一，没办法继续经营时，有权公告出租方终止铺面出租合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善紧急亏损达三个月以上。
当然，要进一步防止因上述情形导致的铺面装修成本的损失，还需要预先调查了解。
订立商铺出租合同还须特别注意以下几个方面法律问题： (1)承租人的主体资格。
商铺作为不动产，其出租人需要是商铺的所有权或者用权人，如果是所有权人，应依法获得房产权证；如果是用权人，应有合法出租凭证及允许转租的书面证明。
另外，房子有共有人的，还须经过共有人书面赞同。
(2)出租物的作用。
出租商铺需要确认房)出租物的作用。
出租商屋作用与功效为商业用房。
不然，没办法办理营业执照。
(3)出租期限。
依据《合同法》214条的规定，出租期限不能超越20年，超越20年的，超越部分无效。
(4)转租。
因商铺经营风险较大，故在经营情况不佳时，或许会涉及将商铺转租的问题。
出租人是不是允许承租人转租，应在出租合同中予以明确。
若承租人未经出租人赞同转租的，出租人可以解除合同。
(5)装修补偿。
第一，出租人与承租人应在出租合同中明确出租房子能否装修；第二，双方应约定，在出租期结束或因其他缘由解除出租合同后，对装修怎么样进行处置。
在对装修处置方法未作约定的状况下，若出租方违约，导致出租合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应付承租方适合补偿。
(6)出租合同登记。
在出租合同成立后，合同当事人应将出租合同送至房管部门登记备案。
未经登记备案的出租合同亦是有效合同，但不具备对抗第三人的法律效力。